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买石家庄二手房操作指南!七大交易流程全面讲解!

时间:2020-05-26 11:59:01来源:嗖嗖找房

嗖嗖找房石家庄楼盘网报道:虽然在大部分城市,仍旧以新房交易为主,但在石家庄等一二线城市中,房产行业早已从增量时代进入存量时代,城心土地资源稀缺,大量品牌开发商向城市外延扩展。然而,对于那些有学位锁定等特殊需求的购房者,买城市中心的二手房也是不得已而为之的事情。

嗖嗖找房石家庄楼盘网报道:买石家庄二手房都需要注意哪些问题呢?

那么,买石家庄二手房都需要注意哪些问题呢?以下嗖嗖找房为您汇总的7大交易步骤及注意事项,相信可以帮助到你!

一、买家资质审核&卖家查档确权

这是在签约前必做的步骤,也是最为关键的一步。

1.买家是否具备购房资质:对于石家庄本地户籍家庭与非本市户籍家庭,购房资格不同,详情请看下图:

2.卖家房屋产权是否有效,是否有抵押,是否查封。

3.签约人和房产证产权人是否一致,如不一致是否有公证委托书。

二、交易双方签定买卖合同&缴纳定金

在买家和卖家资质和信息都核查无误后,那就进入签约环节。签约环节需要注意的地方:

1.定金缴纳:一般原则上定金支付比例为5-10%,但由于部分银行首付款监管要求至少达到25%,因此我们定金一般控制在5%。

一定要注意的是:查档有效不意味着完全安全,还是要核查卖家的债务情况。如果卖家负债比例高,风险大,原则上定金要全程托管在居间方,交易完成后再由居间方转给业主。

2.确定银行资金监管时间。买家要根据自身情况,确定首付资金来源,是售楼尾款还是银行理财。务必确认相对宽裕的时间,否则可能因为合同约定期限内资金没到位而导致违约的情况。

3.确定赎楼归属:卖方是自行赎楼还是委托担保公司赎楼,如委托第三方赎楼则在签署合同后需尽快做委托公证给第三方。

赎楼需提供资料(卖方):买卖合同、身份证、房产证、抵押贷款合同。

4.学区房问题:石家庄的很大一部分买家会涉及到学区房问题,签约前务必要确定是否有学区名额。

5.交房保证金:如自住房或空置房交房保证金一般缴纳5000-10000,如出租房,一般缴纳金额为两个月租金(覆盖租赁合同中的两个月押金)。

交房保证金主要目的是为了结清房屋本身水电燃、物业的欠款费用,尽量减少后期买卖双方的扯皮成本。

三、买卖双方做资金监管及按揭

买卖双方需要准备好签约材料,身份证明文件,资产证明(收入证明、银行流水或其他资产等),在约定时间内做以后的材料提交。

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在这个环节有什么需要特别注意的呢?

1.银行的选择:原则上来讲利率优先,也就是哪家利率低优先选择哪家。

a.银行额度是否充足,放款速度是否快速(影响到赎楼过程中产生的利息)。

b.是否需要申请税费贷(目前只有部分银行可审批税费贷,弥补买家首付资金的不足)。

c.是否有后期融资的需求(部分银行在房产增值后,可在不赎楼的情况下给客户额外申请一笔消费贷,类似加按的政策)。

d.是否做回同行减免罚息(在上家供楼不足三年情况下)。

2.公积金贷款:如做公积金贷款,需要提供买家的房屋查询清单,个人公积金贷款上限为50w,家庭名义申请则是90w。

3.确定贷款成数:根据不同情况确定买家首付成数,名下无购房记录则首付3成,可通过查询征信报告确定。

四、赎楼&办理过户

在银行贷款审批通过后,则由担保公司或业主进行赎楼,通常在贷款批复后一周时间可完成赎楼过程。过户前有两个必要条件:

1.买家定金+银行首期款监管金额+银行批复的贷款承诺,总额等于房产的成交价(由于部分客户资质问题,审批金额有可能不足可贷款成数,则必须由买家进行补足)。

2.卖家取得房产证原件,也就是我们通常说的红本,并且房产无任何抵押、查封的状态。

3.如买卖双方没有时间,可以委托公证给他人代办。

五、取新不动产证&抵押

国土局的流程通常是过户递件后取证。取证和抵押是两个步骤,通常我们会在一天内完成。这里需要注意的地方:

1.先缴税后取证,这里需要注意的是税费是否准确,特别是个税,如果是满五唯一是否已减免,这里还有一个细节,如果过户价和原购价一致,则个税不受满五唯一限制也可以减免。

2.取证后需及时抵押,如果不抵押的话则银行无法放尾款。

六、银行放尾款给卖方

此处参考以上选银行的策略,放款时间以当时银行政策为准。

七、买卖双方按约定好的时间交房

交房时需要办理水、电、煤气、物业过户等事宜。水电交接的过程中需要关注两点:

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a.税费大部分由物业进行托管,通常物业费收费逻辑是收当月物业费+上个月税费。所以在交接时要关注本月水费度数。

b.电费和燃气费同理,电费通常每两个月一扣,燃气费则每月一扣,在供电局&燃气公司过户后,还需要查询真实度数,过户度数和真实度数的差额部分需要由卖方缴纳。

水电燃气、物业过户需准备资料:

① 身份证原件及复印件;

② 契税发票原件、房产证复印件;

③ 托管银行卡账号及复印件。

以上就是嗖嗖找房为您整理的7条,买石家庄二手房源的最佳操作指南,希望对您有所帮助哦!

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